بایسته‌های قانونی حق سرقفلی
بایسته‌های قانونی حق سرقفلی
مطالبه سرقفلی بر مبنای قانون موجر و مستاجر
سرقفلی اماکن تجاری بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶
یادداشتی از "سید علی شاه صاحبی" وکیل دادگستری
به گزارش خبرنگار حقوقی قضایی باشگاه خبرنگاران، از زمان تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ اجاره تمام اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی تنظیم شوند تابع این قانون هستند. لذا روابط استیجاری قبل از این قانون و نیز روابط ناشی از انتقال حقوق مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که اولین قرارداد اجاره مربوط به قبل از اجرایی شدن قانون سال ۷۶ باشد مشمول این قانون نیست.
در همین زمینه "سید علی شاه صاحبی" حقوقدان و وکیل دادگستری، طی ارسال یادداشتی به باشگاه خبرنگاران، به بررسی بایسته‌های قانونی حق سرقفلی پرداخت، که متن این یادداشت به شرح زیر است:
از جمله شرایط قانون روابط موجر و مستاجر در مورد قراردادهای عادی قید مدت و تنظیم آن در دو نسخه و ضرورت امضای موجر و مستاجر و دو نفر از گواهان یا شهود است که در مورد اماکن تجاری و کسب و پیشه نیز مالک می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند.
در این میان اگر مالک از مستاجر، سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی، ملک را بدون اجازه مالک به دیگری انتقال دهد پس از انقضاء مدت اجاره، مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را نخواهد داشت، لیکن اگر موجر مبلغ سرقفلی را از مستاجر دریافت کرده باشد، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را خواهد داشت.
از سویی دیگر اگر مستاجر به مالک سرقفلی پرداخت نکرده باشد، پس از انقضاء مدت اجاره و هنگام تخلیه هم حق اخذ و ادعای سرقفلی را نخواهد داشت.
اما قراردادهای استیجاری قبل از سال ۷۶ مشمول این قانون نخواهد بود و براین اساس در صورتی که مستاجر اماکن تجاری حق انتقال به غیر را داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا شغل مشابه، منافع مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد.
چنانچه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا مالک جهت انتقال به غیر رضایت نداشته باشد، موجر می‌بایست در ازاء تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را طبق نظر کارشناس بپردازد وگرنه مستاجر حق دارد جهت انتقال مورد اجاره، دادخواست تجویز انتقال منافع خود را به دادگاه تسلیم کند.
همچنین چنانچه مستاجر بدون رعایت ضوابط، منافع مورد اجاره را به شخص دیگر انتقال دهد، موجر نیز حق درخواست تخلیه را پیدا می‌کند و فرقی نمی‌کند که ملک تجاری در اختیار مستاجر باشد یا متصرف دیگری؛ که در این صورت مستاجر یا متصرف باید در ازاء دریافت نصف حق کسب و پیشه ، ملک را تخلیه کند.
در مواردی هم که محل کسب و پیشه برای شغل معینی اجاره داده شده است اگر مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد موجر حق فسخ و تخلیه مورد اجاره را دارد و در این حالت به هیچیک از مستاجر یا متصرف حق کسب و پیشه تعلق نمی‌گیرد.
مطالبه سرقفلی بر مبنای قانون موجر و مستاجر
به گزارش خبرنگار حقوقی قضایی باشگاه خبرنگاران، از مهمترین مباحث مربوط به اجاره اماکن تجاری بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است که جایگاه بسیار مهمی در مباحث حقوقی و اقتصادی داشته، تغییر و تحول این نهاد حقوقی و تقنین در این باب همیشه حساسیت‌زا و بحث‌انگیز بوده است که خود دلیل بر نقش مهم و فراگیر این نهاد در عرصه اقتصادی اجتماع است و به این منظور باید بین قراردادهای استیجاری که قبل از ۱۳۷۶ و بعد از آن تنظیم شده و یا می شود فرق قائل شد.
در همین زمینه "سید‌علی شاه‌صاحبی" وکیل دادگستری در گفتگو با باشگاه خبرنگاران در این رابطه به گفتگو پرداخت، که متن این گفتگو را در ادامه می‌خوانید:
**باشگاه خبرنگاران: منظور از قراردادهای استیجاری بعد از سال ۱۳۷۶چیست ؟ و رعایت چه نکاتی در آن ضروری است؟
*شاه صاحبی: از زمان لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ اجاره کلیه اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی تنظیم می‌شود تابع این قانون هستند، از این رو روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون و نیز روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اولیه اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ باشد مشمول این قانون نخواهد بود و باید توجه داشت در مورد اسناد عادی قرارداد اجاره حتما باید ضمن تعیین مدت اجاره، قرارداد در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر و دو نفر گواه که مورد اعتماد طرفین هستند نیز برسد و در مورد اماکن تجاری و کسب و پیشه هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی توافق و از مستاجر دریافت کند.
**باشگاه خبرنگاران: چنانچه مالک از مستاجر سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری یعنی مستاجر دوم انتقال دهد، آیا پس از انقضای مدت اجاره مستاجر دوم حق دریافت سرقفلی از مالک را دارد؟
*شاه صاحبی: اگر مالک از مستاجر اول سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را نخواهد داشت.
**باشگاه خبرنگاران: آیا مستاجر می‌تواند در مدت اجاره جهت واگذاری حق خود از موجر یا مستاجر دوم حقی را به عنوان سر قفلی دریافت نماید؟
*شاه صاحبی: بعنوان مثال فرض کنیم مدت اجاره یک قرارداد یک سال است و بعد از چهارماه مستاجر با تقاضای موجر یا شخص دیگری برای استفاده از منافع ملک مورد اجاره مواجه می‌شود، در این حالت او حق دارد مبلغی برای واگذاری باقی‌مانده مدت اجاره به دیگری به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در اجاره نامه حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.
**باشگاه خبرنگاران: هنگام تخلیه ملک تجاری آیا مستاجر مستحق دریافت سرقفلی است؟
*شاه صاحبی: اگر موجر سرقفلی ملک را به مستاجر منتقل کرده باشد، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادله روز و با جلب نظر کارشناس دارد و البته در کشور ما این مبلغ همیشه در حال افزایش است.
**باشگاه خبرنگاران: غیر از طرق گفته شده راه دیگری هم وجود دارد که مستاجر دارای حق سرقفلی شود؟
*شاه صاحبی: اگر ضمن عقد اجاره شرط شود که تا زمانی که ملک تجاری در تصرف مستاجر است مالک حق افزایش اجاره بها یا تخلیه را ندارد و متعهد شود که هر ساله ملک را به همان قیمت یا مبلغ متعارف به مستاجر اجاره دهد در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط این حقوق خود دریافت کند.
**باشگاه خبرنگاران: پایان مدت اجاره و هنگام تخلیه آیا مستاجر حق دریافت سرقفلی دارد؟
*شاه صاحبی: بعد از پایان مدت اجاره اگر مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ناشی از شرط ضمن عقد اجاره را که در بالا به آنها اشاره کردیم دریافت کرده باشد هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی ندارد.
**باشگاه خبرنگاران: حال منظور از قراردادهای استیجاری قبل از سال ۱۳۷۶ چیست ؟ و چه مواردی را شامل می شود؟
*شاه صاحبی: روابط استیجاری اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده بر اساس مقررات دیگر از جمله قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ قابل بررسی و مطالعه است، به عبارت دیگر روابط استیجاری که قبل از سال ۱۳۶۷ تنظیم شده اند و روابط ناشی از انتقال حقوقی قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید هنگامی که با اجاره موجر، و بر مبنای قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ تنظیم شده و نیز روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفاتی که بر مبنای توافق شفاهی به موجر تنظیم می‌شوند یا تخلیه اماکن استیجاری قبل از پایان مدت مندرج در اجاره نامه همگی از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ خارج است، هرچند همانطور که اشاره شد در اجاره نامه‌های عادی که بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم می‌شود و در آن دو نفر گواه به عنوان معتمد موجر و مستاجر امضا نکرده‌اند نیز از شمول قانون سال ۱۳۷۶ خارج است.
**باشگاه خبرنگاران: از این رو در مورد اماکن تجاری که از شمول قانون سال ۱۳۷۶ خارج است ، قانوناً رعایت چه نکاتی ضروری است؟
*شاه صاحبی: در این موارد توجه به نکات ذیل ضروری است :
الف- در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به موجب اجاره‌نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا شغل مشابه، منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند.
ب- اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه‌ای در بین نباشد و مالک راضی به اتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد و الا مستاجر حق دارد برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در این صورت دادگاه حکم به اجازه انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر می کند در این حالت مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق است و البته هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، مستاجر منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل نکند این حکم بی‌اثر می‌شود .
ج- اگر مستاجر بدون رعایت موارد فوق، مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و فرقی نمی‌کند که ملک تجاری در دست مستاجر باشد یا شخص دیگر، در این حالت مستاجر یا متصرف با دریافت نصف حق کسب و پیشه باید محل را تخلیه کند.
د- اگر محل کسب برای شغل معینی برای مثال نجاری اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را به خیاطی تغییر دهد موجر حق فسخ و تخلیه ملک تجاری را خواهد داشت وتفاوتی نمی‌کند که ملک در دست مستاجر است یا در تصرف شخصی دیگر و در این حالت به مستاجر یا متصرف حق کسب و پیشه تعلق نمی‌گیرد.
سرقفلی اماکن تجاری بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶
به گزارش خبرنگار حقوقی قضایی باشگاه خبرنگاران، موضوع عقد اجاره و سرقفلی اماکن تجاری یکی از رایج ترین اموری است که درقوانین و نظام حقوقی کشورمان جایگاه ویژه ای داشته و دارد و درحال‌حاضر نیز بدلیل بروز اختلافات و تنازعات در روابط مالکین ومستاجرین بخش بزرگی از پرونده‌های حقوقی مطرح در مراجع قضائی را شامل می‌شود و نظر به دگرگونی‌های حاصل در جامعه و حاکمیت قوانین اسلامی بر امور ، پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران ، تجدید نظر در قانون مالک ومستاجر مصوب سال 56 نیز همچون بسیاری از مقررات اجتناب ناپذیر بود که درچند مرحله اصلاح و مورد ترمیم قرار گرفت تا اینکه سرانجام در سال 1376 قانون مالک و مستاجر جدید تصویب و لازم الاجراء شد که مهترین این تغییرات ، سرقفلی اماکن تجاری و روابط حقوقی موجرین و مستاجرین این نوع اماکن است.
"سید علی شاه صاحبی" وکیل پایه یک دادگستری، در این زمینه به باشگاه خبرنگاران پاسخ داد.
*باشگاه خبرنگاران : تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست ؟
شاه صاحبی : سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر میگیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید درنتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند و یکی از مهمترین مسایلی که می‌بایست در عقد اجاره به آن توجه کرد آن است که روابط موجر و مستاجر بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می‌شود .
باشگاه خبرنگاران : اگر طرفین قرارداد بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون سال 1376 منعقد کنند چه نکاتی را باید در اجاره نامه رعایت کنند ؟
شاه صاحبی : مطابق ماده 2 این قانون ، قراردادهای عادی اجاره برای این که مشمول مقررات این قانون قرار گیرد باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود.
مهترین نکته آن امضاء اجاره نامه توسط دو نفر شاهد است لیکن اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولی طرفین، قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن این قانون مثلا 1378 تمدید کرده باشند قراردادشان مشمول قانون سال 76 نخواهد بود و روابطشان بر مبنای قانون سال1356 تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آنها رفتار می‌شود.
باشگاه خبرنگاران : آیا کسانی که روابطشان را بر مبنای قانون سال 1376 تنظیم می‌کنند حق سرقفلی به آنها تعلق میگیرد؟
شاه صاحبی : هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می‌تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و پس از انقضاء مدت اجاره و تخلیه عین مستاجره ، می‌بایست حق سرقفلی مستاجر را به نرخ و قیمت روز پرداخت کند اما اگر برای این امر بین طرفین توافقی وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس، قیمت عادله روز را تعیین می‌کند و کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله، مکان تجاری و نحوه استفاده از آن و موقعیت ملک و ... را در نظر میگیرد و البته چنانچه هر یک از طرفین نسبت به نظر کارشناس اعتراض داشته باشند ، می‌توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر به هیات سه نفره از کارشناسان را نمایند .
باشگاه خبرنگاران : اگر مالک هنگام اجاره مبلغ سرقفلی را نگرفته باشد اما مستاجر مغازه را با سرقفلی به دیگری واگذار کند ، چطور ؟
شاه صاحبی : چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره، مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد و با پایان مدت اجاره مکلف است مغازه را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است باید به کسی که ملک را از او اجاره کرده، رجوع کند.
باشگاه خبر نگاران : اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می‌تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری کند؟
شاه صاحبی : چنانچه مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق انتقال به غیر نداشته و پس از پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و در این فرض که سرقفلی به مالک پرداخته مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.
باشگاه خبرنگاران : آیا حق کسب و پیشه به مستاجری که مطابق قانون سال 76 قرارداد اجاره تنظیم کرده، تعلق میگیرد؟
شاه صاحبی : اصولا برابر قانون سال 76 اصل بر آن است که حق کسب و پیشه وجود نداشته باشد مگر آن که:
1-ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود هر ساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند در این صورت مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک یا مستاجر دیگر دریافت کند.
2-در ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.
باشگاه خبرنگاران : اگر مدت اجاره تمام شود ولی مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا می تواند مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه دریافت کند؟
شاه صاحبی : خیر ، برابر قانون سال 76 تنها در صورتی که مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.
باشگاه خبرنگاران : اگر مستاجر بدون رضایت مالک، عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی حق انتقال به غیر را هم نداشته باشد حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است یا خیر؟
شاه صاحبی : اگر مغازه بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال 76 به اجاره واگذار شود و بدون رضایت موجر به غیر واگذار شود در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستاجر یا متصرف مغازه استحقاق دریافت نصف حق سرقفلی را دارد .
